11月28日，新城控股（601155.SH）發(fā)布公告披露，公司發(fā)行設(shè)立“吾悅廣場持有型不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”。該專項(xiàng)計(jì)劃以吾悅廣場為底層資產(chǎn)，發(fā)行規(guī)模6.16億元，同步配套4.1億元債權(quán)部分，產(chǎn)品期限約25年，不僅是全國首單消費(fèi)類持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS，更是全國首單A股上市民營企業(yè)發(fā)行的持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS，創(chuàng)下行業(yè)“雙首單”記錄。

優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)筑基 斬獲“雙首單”記錄

據(jù)悉，新城控股本次發(fā)行的持有型ABS由國金證券資產(chǎn)管理有限公司擔(dān)任計(jì)劃管理人，底層資產(chǎn)為上海青浦吾悅廣場。該項(xiàng)目地處青浦淀山湖商圈核心地段，覆蓋周邊160余個(gè)成熟社區(qū)、超40萬常住人口，具備天然的客流優(yōu)勢。

自2014年開業(yè)以來，青浦吾悅廣場憑借科學(xué)的業(yè)態(tài)規(guī)劃、專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營體系及精細(xì)化管理模式，持續(xù)保持高出租率，客流量、營業(yè)收入、利潤等核心數(shù)據(jù)穩(wěn)步攀升。憑借區(qū)域商業(yè)龍頭的穩(wěn)固地位與持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流表現(xiàn)，為本次ABS產(chǎn)品的成功發(fā)行奠定了堅(jiān)實(shí)的資產(chǎn)基礎(chǔ)與信用支撐。

新城控股此次發(fā)行的持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS，也被稱為私募REITs，主要定位于可與公募REITs銜接的場內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)化權(quán)益產(chǎn)品，以“堅(jiān)持實(shí)質(zhì)重于形式，突出資產(chǎn)信用”為核心特點(diǎn)，具有顯著的權(quán)益屬性。有研究報(bào)告指出，持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS是對于公募REITs市場的有效補(bǔ)充，具備覆蓋資產(chǎn)范圍更廣、審批周期更短、回籠資金用途更為靈活等優(yōu)勢。

上交所相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，本次持有型ABS發(fā)行貫徹了新城控股近年來從“地產(chǎn)開發(fā)銷售”向“資產(chǎn)運(yùn)營”進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的核心理念。通過持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS這一創(chuàng)新工具，新城控股有效盤活了存量商業(yè)資產(chǎn)，優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，為商業(yè)地產(chǎn)“投融管退”構(gòu)建全周期管理的新范式。

更為值得一提的是，作為全國消費(fèi)類+A股民企“雙首單”持有型ABS，新城控股此次發(fā)行的成功，不僅打通了持有型商業(yè)地產(chǎn)通過權(quán)益型ABS盤活資產(chǎn)、拓寬融資的核心路徑，更以標(biāo)桿姿態(tài)為民營房企提供了可借鑒的實(shí)踐范本，彰顯了公司在資產(chǎn)運(yùn)營與創(chuàng)新融資領(lǐng)域的領(lǐng)先實(shí)力。

優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn) 夯實(shí)擴(kuò)募儲(chǔ)備

據(jù)悉，在上交所的指導(dǎo)和支持下，已掛牌上市的持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS產(chǎn)品可以通過擴(kuò)募等方式籌集資金購入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，促進(jìn)產(chǎn)品可持續(xù)發(fā)展。新城控股本次發(fā)行的持有型ABS設(shè)置了完善的持續(xù)擴(kuò)募機(jī)制，并預(yù)留與公募REITs對接的可行路徑。

立足于前瞻性的戰(zhàn)略布局，新城控股積累了大體量優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)。截至2025年三季度末，公司已在全國141座城市布局205座綜合體項(xiàng)目，已開業(yè)及委托管理在營數(shù)量達(dá)176座，并保持97.7%的高出租率水平。

運(yùn)營效率方面，根據(jù)2025年半年報(bào)，吾悅廣場客流總量達(dá)9.5億人次，同比增長16%；總銷售額超515億元（不含車輛銷售），同比增長16.5%；會(huì)員人數(shù)達(dá)4917萬人。此外，今年前三季度，新城控股實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營總收入約105.11億元，同比增長10.82%，繼續(xù)保持增長勢頭。

領(lǐng)先的規(guī)模優(yōu)勢和強(qiáng)勁的商業(yè)運(yùn)營實(shí)力，為新城控股后續(xù)產(chǎn)品擴(kuò)募提供了充足的資產(chǎn)儲(chǔ)備。未來，公司有望平穩(wěn)落地更多私募REITs產(chǎn)品，徹底盤活整體商業(yè)資產(chǎn)價(jià)值，不僅對公司實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展具有戰(zhàn)略意義，更為商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)健康發(fā)展提供可借鑒的實(shí)踐樣本。

創(chuàng)新融資賦能 推進(jìn)大資管布局

今年以來，新城在境內(nèi)外融資市場持續(xù)突破。6月，新城發(fā)展成功發(fā)行3億美元高級無抵押債券，并成為近三年來首家重啟境外資本市場融資的民營房企；9月，在新城控股及其母公司新城發(fā)展的擔(dān)保下，全資子公司新城環(huán)球成功發(fā)行1.6億美元的優(yōu)先擔(dān)保票據(jù)。

境內(nèi)方面，8月，新城控股成功發(fā)行2025年度第一期中期票據(jù)，發(fā)行規(guī)模10億元，認(rèn)購倍數(shù)2.28倍，票面利率僅2.68%；9月，公司再次成功發(fā)行一筆規(guī)模為9億元的中期票據(jù)，兩筆中期票據(jù)均獲中債增全額擔(dān)保，以及中誠信國際給予發(fā)行人主體和債項(xiàng)的雙AAA評級。

此次ABS的成功發(fā)行，是新城控股持續(xù)拓寬融資渠道、通過資產(chǎn)證券化盤活存量商業(yè)資產(chǎn)的重要舉措，不僅將直接補(bǔ)充公司現(xiàn)金流，更有助于優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、降低流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。新城控股表示，公司將持續(xù)推進(jìn)公募REITs、持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS、PRE-REITs等多層級REITs產(chǎn)品的發(fā)行與擴(kuò)募工作，穩(wěn)步構(gòu)筑公司大資管戰(zhàn)略發(fā)展新平臺(tái)。

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