自2016年以來,本輪樓市調控周期持續進行,從一線城市、熱點二線城市,到廣大三四線城市,有關限購、限價、限售、限貸、限簽的政策頻頻出臺且不斷加碼。與此同時,本輪調控的策略是因地制宜、因城施策、分類調控,各地需要充分考慮本地房地產市場狀況制定政策。

在調控開啟初期,各地紛紛對房地產市場進行政策加碼,不同的城市在政策出臺時間、政策加碼力度上略有不同。例如在廣州,2017年3月的兩輪新政將非本地戶籍購房人群的個稅社保繳存年限從3年延長至5年,并規定取得不動產證后滿兩年才能出售。但在珠三角地區,肇慶、惠州等城市并未出臺相應限購政策。

到了2018年,部分城市對先前出臺的調控政策作出了調整,其中菏澤宣布取消限售、廣州宣布放寬部分商服類物業限購限制曾引發較大范圍的討論。

在菏澤這樣的三四線城市,2018年下半年市場熱度下降明顯。克而瑞調研數據顯示,三四線在售項目去化率持續走低,去化率由6月份83%降至三季度50%,11月份進一步回調至33%。另據克而瑞統計,菏澤由于棚改規模較大,且在售項目接近100個,再結合當地居民的收入水平,導致了市場供過于求壓力的顯現。

在廣州,由于2017年“3·30”新政規定，一手商服類物業只允許賣給法人單位,使得部分尋求居住替代品的個人買家放棄購買,這使得當年公寓成交量同比下跌超過四成,同時商服類物業庫存去化周期也拉長至39個月,庫存壓力明顯增大。有業內人士曾經表示,“3·30”新政堵住了將商辦用地開發成住宅產品的“掛羊頭賣狗肉”現象,但一刀切的行為事實上對市場造成了誤傷,此次政策調整或有助于原有商服類物業庫存的消化。

各個城市針對自身情況調整樓市政策,對于樓市平穩健康發展是有益的,也符合建立房地產市場長效機制的要求。我們同時也應當看到,目前部分城市對于樓市政策的調整,并不是“松綁”,更不是給人以“又可以炒房了”的信號,而是在保證市場穩定的前提下進行的。

從近期中央經濟工作會議和全國住房城鄉建設工作會議傳遞出的聲音可以得知,當前房地產市場的調控主基調并未發生根本性改變,兩次會議均再次強調“房子是用來住的,不是用來炒的”這一定位。而穩地價、穩房價、穩預期的“三穩”要求,則更意味著調控仍將繼續嚴格持續下去。

由于不同城市的房地產市場成交走勢、庫存狀況、房價狀況各不相同,“一城一策”體現了房地產市場調控的智慧。展望2019年,有的城市也許會走向政策回調,有的城市或將繼續加碼,如何讓調控政策更好地促進房地產市場平穩健康發展,對于各大城市而言,都是值得深入研究的問題。