大型房企和中小型房企依托信托進(jìn)行融資的成本也不相同。目前中小型房企的平均融資成本已高達(dá)12%至15%，而大型房企的融資成本也基本在8%至10%之間。

“2018年地產(chǎn)信托一路狂飆，撐起了信托公司業(yè)務(wù)的半壁江山。而從2019年初的貨幣政策導(dǎo)向來看，貨幣政策出現(xiàn)松動(dòng)，央行又剛公布了降準(zhǔn)消息，對樓市來說都有積極影響。那么，地產(chǎn)信托可能延續(xù)瘋狂。”1月10日，某信托公司相關(guān)內(nèi)部人士向《國際金融報(bào)》記者如是說。

地產(chǎn)信托占半壁江山

在金融去杠桿和資管新規(guī)落地的背景下，由于融資渠道受限，信托業(yè)管理資產(chǎn)規(guī)模快速下滑，信托貸款幾乎成了房企融資的“救命稻草”。用一位華南地區(qū)信托經(jīng)理的話說，2018年地產(chǎn)信托幾乎是部分信托機(jī)構(gòu)的“吃飯業(yè)務(wù)”，他坦言，“在日常接洽客戶時(shí)，總想著多抓住幾家優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)客戶，畢竟地產(chǎn)業(yè)務(wù)單筆規(guī)模較大，信托報(bào)酬也相對豐厚。”

根據(jù)用益金融信托研究院數(shù)據(jù)，截至今年1月4日，2018年全年共有68家信托公司累計(jì)發(fā)行集合信托產(chǎn)品15090款，發(fā)行規(guī)模為2.154萬億元，同比減少9.47%。不過，記者注意到，在集合信托規(guī)模下滑的情況下，房地產(chǎn)信托仍保持增長。

數(shù)據(jù)顯示，截至2019年1月4日，2018年各季度地產(chǎn)類信托募集資金分別為1202.9億元、1683.58億元、1662.37億元和1524.23億元，同比上升133.96%、43.69%、32.36%和6.87%。與此同時(shí)，2019年首周(1月2日至1月4日)，集合信托產(chǎn)品募集規(guī)模略回落，而地產(chǎn)信托成立規(guī)模仍占據(jù)半壁江山，募集資金達(dá)9.95億元。

從2018年全年情況看，房地產(chǎn)信托募集規(guī)模前5名分別是平安信托、中建投信托、陸家嘴信托、興業(yè)信托、愛建信托，規(guī)模分別約為572.2億元、528.1億元、524.8億元、463.4億元、442億元。

信托行業(yè)資深分析師袁吉偉向《國際金融報(bào)》記者表示，從近期新增信托項(xiàng)目投向以及存續(xù)項(xiàng)目投向看，房地產(chǎn)信托增速都要高于其他投向，顯示了房地產(chǎn)信托在2018年信托配置中得到較多支撐。

“這從側(cè)面反映了房企對信托融資的依賴性上升，而且房地產(chǎn)信托方式靈活多樣，可以滿足房企拿地、項(xiàng)目開發(fā)、盤活資產(chǎn)等多種需求。此外，房地產(chǎn)投向是信托公司風(fēng)險(xiǎn)把控較高的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)盈利水平也較高。”袁吉偉說。

融資成本水漲船高

有地產(chǎn)公司相關(guān)人士如是說：此前地產(chǎn)公司融資渠道選擇多，找信托做融資只要承擔(dān)稍微高一些的利率就可以達(dá)成。但是在2018年，融資成本水漲船高趨勢明顯。

有行業(yè)人士透露，大型房企和中小型房企依托信托進(jìn)行融資的成本也不相同。目前中小型房企的平均融資成本已高達(dá)12%至15%，而大型房企的融資成本也基本在8%至10%之間。

上述信托經(jīng)理表示，即便成本高，自己仍然更愿意接手地產(chǎn)類業(yè)務(wù)。因?yàn)?018年市場出現(xiàn)違約逾期的項(xiàng)目大規(guī)模增加，地產(chǎn)公司的主體資質(zhì)、抵質(zhì)押率、財(cái)務(wù)狀況等指標(biāo)相對看得更清楚。此外，地產(chǎn)業(yè)務(wù)也是信托公司的重點(diǎn)業(yè)務(wù)之一，信托公司更能把控地產(chǎn)客戶的風(fēng)險(xiǎn)。

一位遭遇信托產(chǎn)品違約的投資者稱，房企承擔(dān)10%以上的融資成本在行業(yè)內(nèi)算是相當(dāng)高的，目前行業(yè)利潤很難覆蓋這種成本，在此背景下，如果房企還愿意接受如此高成本融資，就說明非常缺錢。

“有錢的捧個(gè)錢場，沒錢的去海外借債。”該投資者進(jìn)一步表示，房地產(chǎn)為了活下去也是拼了，向信托借的成本都在13%以上。

為了拉到更多的資金，據(jù)悉，今年不少地產(chǎn)公司還在不同地區(qū)成立了融資部，并招聘了融資經(jīng)理。而且，今年融資經(jīng)理如果可以給公司融到錢，獎(jiǎng)金獎(jiǎng)勵(lì)也會高很多。

有了以上需求，房地產(chǎn)信托收益也因此水漲船高。數(shù)據(jù)顯示，截至2018年11月，40家典型上市房企信托貸款融資金額達(dá)到73.6億元，環(huán)比上漲62.3%，平均收益達(dá)8.08%。

比如，2018年12月12日，浙金信托發(fā)行的5億元“匯業(yè)325號佳兆業(yè)佛山項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃”最高預(yù)期收益率達(dá)到9.4%。此外，東莞信托、蘇州信托發(fā)行的兩款房地產(chǎn)信托收益率則達(dá)到10%，加上發(fā)行費(fèi)用，其融資成本之高可想而知。

小小金融總經(jīng)理劉小峰在接受《國際金融報(bào)》記者采訪時(shí)表示，在強(qiáng)大的監(jiān)管壓力下，通道業(yè)務(wù)壓縮，集合信托的募集規(guī)模總體也出現(xiàn)下降。這導(dǎo)致信托公司收入不斷減少，可還要維持原有的運(yùn)營成本，最終使得部分信托公司發(fā)展舉步維艱。

他指出，在這種情況下，必須想辦法對沖收入的下降，其中重要的一方面就是提高信托收益率，而這是否會給房地產(chǎn)公司造成壓力?

“從目前情況來看，房地產(chǎn)總體利潤水平較高，可承受較高的融資成本，所以信托收益率的提高，對其影響不大，甚至在集合信托規(guī)模總體出現(xiàn)下滑的情況下，房地產(chǎn)信托仍保持較好增長。”劉小峰說。

記者注意到，包括福晟集團(tuán)、正榮地產(chǎn)、泰禾集團(tuán)在內(nèi)的三家房企已經(jīng)開始行動(dòng)，此前它們分別與信托公司簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，由信托公司為其提供綜合授信，合作規(guī)模總計(jì)達(dá)400億元。

2019年多重風(fēng)險(xiǎn)壓力大

由于2018年頻繁發(fā)生違約爆雷等事件，投資者購買信托產(chǎn)品明顯謹(jǐn)慎不少。那么在大環(huán)境改變的同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)不斷涌現(xiàn)，地產(chǎn)信托在2019年還能逆勢增長嗎?

中誠信托戰(zhàn)略研究部總經(jīng)理和晉予分析稱，2019年房地產(chǎn)市場的調(diào)整變化值得信托公司關(guān)注，如何提高房地產(chǎn)信托投融資專業(yè)能力以及如何防范房地產(chǎn)信托項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，可能是未來一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)信托面臨的兩大重要問題。

袁吉偉告訴記者，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深化，房企去化速度減緩，資金鏈緊張程度逐步上升，償付能力有所減弱，2019年房地產(chǎn)調(diào)控難有全面放松，尤其三四線城市將逐步進(jìn)入下行階段。因此，未來仍需關(guān)注房企的現(xiàn)金流狀態(tài)以及償付能力的變化，不排除部分中小企業(yè)以及三四線項(xiàng)目發(fā)生信用風(fēng)險(xiǎn)的情況。一般而言，房地產(chǎn)信托具有較為充足的抵質(zhì)押物，增信措施較可信，第二還款來源尚可，兌付難度不算大。

用益金融信托研究院研究員喻智也認(rèn)為，房地產(chǎn)集合信托的風(fēng)險(xiǎn)雖有積聚的跡象，但當(dāng)前情形下房地產(chǎn)類信托仍是較好的投資選擇。短期內(nèi)房地產(chǎn)類信托出現(xiàn)大范圍違約情況的可能性不大。

不過有跡象顯示，地產(chǎn)信托領(lǐng)域的監(jiān)管也在加碼。2018年8月，市場上傳出“多地銀保監(jiān)局電話指導(dǎo)要求公司全面暫停地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)”，顯示監(jiān)管對地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)注。信托公司“涉房信托”成為風(fēng)險(xiǎn)高發(fā)區(qū)，例如2018年7月3日，萬向信托因“房地產(chǎn)貸款審批管理不審慎”被浙江銀保監(jiān)局處以30萬元的罰款。