REITs(Real Estate Investment Trusts)，指房地產(chǎn)投資信托投資基金，通過發(fā)行股份或收益憑證募集資金，托管于專業(yè)基金托管機構(gòu)，并將房地產(chǎn)投資、運營與管理委托于專業(yè)投資機構(gòu)進行，投資者可按比例獲得租金和不動產(chǎn)升值收益等投資綜合收益。簡單來說，通過投資REITs項目，投資者可以投資于以股份形式上市的不動產(chǎn)項目，包括公寓、寫字樓、酒店、以及目前國內(nèi)試點推行的主要領(lǐng)域——基礎設施類型不動產(chǎn)。

REITs起源于美國,由美國國會在20世紀60年代初創(chuàng)立，旨在為中小投資者提供以較低門檻參與不動產(chǎn)市場的機會并滿足房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資需要。在亞洲國家中，REITs最先出現(xiàn)在日本，眾多的房地產(chǎn)公司助力了REITs的發(fā)展，使其在日本的市場規(guī)模很大。中國在不動產(chǎn)投資領(lǐng)域也有類似的資產(chǎn)支持證券產(chǎn)品(Asset- Backed Security，簡稱ABS)，但主要是私募基金，尚未出現(xiàn)真正意義上的公募REITs。

國內(nèi)REITs政策經(jīng)過十余年的摸索與改革，積累了許多經(jīng)驗，為公募REITs的發(fā)展奠定了基礎。同時，受疫情影響，政府采取調(diào)低利率等貨幣政策，為試點發(fā)行創(chuàng)造有利條件。2020年4月30日，中國證監(jiān)會與國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進基礎設施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點相關(guān)工作的通知》與《公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行)(征求意見稿)》，標志著我國公募REITs正式啟航。7月31日，國家發(fā)改委辦公廳發(fā)布“關(guān)于做好基礎設施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點項目申報工作的通知(發(fā)改辦投資〔2020〕586號)”。 8月7日，證監(jiān)會發(fā)布《公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行)》，公募REITs發(fā)展再進一步。根據(jù)政策說明，目前我國公募REITs開放的投資范圍是基礎設施領(lǐng)域，比如倉儲物流，高速公路等，同時鼓勵5G、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)等新型基礎設施項目開展試點。值得注意的是，在國外較為成熟的酒店、商場、寫字樓、公寓等房地產(chǎn)項目不屬于試點范圍。另外，優(yōu)先支持京津冀、長江經(jīng)濟帶、雄安新區(qū)、粵港澳大灣區(qū)等重點區(qū)域。

公募REITs的推出可以實現(xiàn)投資者、房地產(chǎn)或基建開發(fā)商、基金公司的多方共贏。對于投資者來說，公募REITs將進一步拓寬投資選擇及渠道，其本身也具有多方面優(yōu)勢。首先，通過投資公募REITs，可以像買賣股票一樣方便的在二級市場交易不動產(chǎn)，具有較好的流動性。其次，公募REITs將單筆交易規(guī)模較大的不動產(chǎn)分割為小而分散的證券或份額，降低投資門檻，可以滿足中小投資者投資不動產(chǎn)的愿望。未來在基礎設施公募REITs推出后，每個普通人都將有機會參與投資國家級別的基礎設施項目，成為基礎設施的“股東”并獲得現(xiàn)金分配和資本升值收益。再次，由于REITs可以匯聚大量資金，中小投資者也可以參與投資到更好的基建項目或利潤豐厚的房地產(chǎn)業(yè)。同時，投資者將資金交給專業(yè)的基金經(jīng)理管理運營，省心省力省時間還能享受定期分紅，降低投資不動產(chǎn)難度及投資風險，適合不動產(chǎn)投資新手。另外，公募REITs有相關(guān)政策保障，透明度高、安全性強。據(jù)《公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行)》中新增規(guī)定，底層資產(chǎn)需近3年內(nèi)總體保持盈利或經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為正，同時預計未來3年凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于4%。這確保了公募REITs項目現(xiàn)金流及收益的穩(wěn)定性，為投資者收益提供良好保障。不過，這也提高了對試點項目的要求與門檻，縮小了市場可選項目的范圍。最后，根據(jù)公募REITs在其他國家的發(fā)展經(jīng)驗，公募REITs與股票、債券等其他金融投資工具相關(guān)性較低，行情表現(xiàn)具有明顯差異，長期收益較穩(wěn)定，能夠有效分散風險，是優(yōu)化改善投資組合風險收益狀況的重要工具。

對于地產(chǎn)商、基建開發(fā)商等其他基建投資主體(如各級地方政府)來說，公募REITs產(chǎn)品將開辟一條新的融資途徑。長期以來，中國基礎設施建設融資主要依靠債務，導致政府部門杠桿率一路走高，負債空間逐步收窄，基建項目投資資金緊缺。基礎建設公募REITs有助于打破目前負債約束下基建投資瓶頸，對我國基建發(fā)展意義重大。通過公募REITs籌集資金,將有效降低債務水平，加速資金周轉(zhuǎn)，減輕現(xiàn)金流壓力，提高持續(xù)投資能力，形成良性投資循環(huán)。

目前，多家基金公司緊鑼密鼓地進行公募REITs的籌備發(fā)行，爭搶首批試點資格。對基金公司來說，獲得公募REITs先發(fā)優(yōu)勢將帶來巨大機遇，或許可以改變企業(yè)的行業(yè)地位。不過，挑戰(zhàn)與機遇共存，公募REITs屬于全新業(yè)務領(lǐng)域，缺少相關(guān)人才及項目儲備，將導致業(yè)務開展初期難度較大。同時，在基礎設施REITs逐步落地的過程中，也有一系列問題需要解決,例如國資轉(zhuǎn)讓過程中涉及到的交易、定價、稅收問題等，需要政府、基金公司等多方共同努力。

我國公募REITs發(fā)展?jié)摿薮螅磥砜善凇＝刂?019年底，公募REITs已在40多個國家(地區(qū))發(fā)行，成為成熟的不動產(chǎn)投資產(chǎn)品。有證券研究機構(gòu)推算，按照國外成熟市場公募REITs規(guī)模與GDP的比例，我國公募REITs市場規(guī)模可達到6萬億元，將成為公募基金行業(yè)具有劃時代意義的新產(chǎn)品。并且，公募REITs具有流動性強、投資門檻低、安全性強、收益穩(wěn)定等投資優(yōu)勢，可以幫助投資者完成長期投資、改善資產(chǎn)配置組合結(jié)構(gòu)。未來，在國內(nèi)公募REITs產(chǎn)品正式推出后，投資者可根據(jù)自身實際情況及需求進行選擇投資。