近期，房產(chǎn)交易和服務(wù)平臺貝殼（NYSE:BEKE；HKEX:2423）發(fā)布三季度業(yè)績公告。第三季度，貝殼總交易額（GTV）達7367億元（人民幣，下同），凈收入同比增長2.1%至231億元，凈利潤7.47億元，經(jīng)調(diào)整凈利潤12.86億元，整體業(yè)務(wù)基本盤保持韌性，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)更加優(yōu)化。

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拆解貝殼的財報，2025年第三季度，貝殼以家裝家居、房屋租賃服務(wù)等為代表的“第二曲線”業(yè)務(wù)持續(xù)放量，其中房屋租賃業(yè)務(wù)收入達57億元，增速高達45.3%，實際貢獻超過1億元的利潤，“二賽道”成為公司應(yīng)對行業(yè)波動的重要支撐點。

分析背后原因，在租賃等新業(yè)務(wù)上，AI已不再是輔助工具，而是重塑業(yè)務(wù)模式的“新生產(chǎn)資料”。貝殼通過長期的研發(fā)投入，通過AI重構(gòu)作業(yè)流程和釋放組織效能，實現(xiàn)業(yè)績層面的兌現(xiàn)，實現(xiàn)了“研發(fā)投入-提升服務(wù)效能-商業(yè)回報”的正向循環(huán)。

堅定長期研發(fā)投入

從ChatGPT到DeepSeek，AI的效率和進化速度已經(jīng)被充分證實，隨著AI應(yīng)用接入各行各業(yè)，科技驅(qū)動效能提升正逐步顯現(xiàn)。

當(dāng)前，中國房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷深刻變革，進入存量時代。提升效能目前已經(jīng)成為行業(yè)共識，其核心在于應(yīng)對行業(yè)從規(guī)模擴張向效率驅(qū)動的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型，通過技術(shù)重構(gòu)服務(wù)流程、提升人效與客戶體驗，從而在存量市場中構(gòu)建可持續(xù)的競爭壁壘。

對貝殼而言，AI不僅是技術(shù)工具，更被放在了頂層設(shè)計的地位。這種理念源于對行業(yè)最本質(zhì)的認(rèn)知：居住服務(wù)的核心是 “人對人的信任傳遞”，而AI的價值在于放大服務(wù)者的能力而非替代。

在貝殼聯(lián)合創(chuàng)始人、董事長、首席執(zhí)行官彭永東看來，“大組織似乎天然以犧牲效率換取規(guī)模，我們現(xiàn)在要去挑戰(zhàn)這個悖論，這就是我們增長新范式的起點。AI作為一種新的生產(chǎn)資料投入生產(chǎn)關(guān)系之中，對原有的生產(chǎn)資料替換效率其實是越來越強。這些都是實現(xiàn)人店規(guī)模相對穩(wěn)定下，做效率提升的可能性。”

堅定擁抱AI等技術(shù)的背后離不開貝殼大量真金白銀的投入。今年前三季度公司研發(fā)費用達18.65 億元，其中第三季度研發(fā)費用6.48億元，同比增長13.2%。自2023年第四季度起，貝殼已連續(xù)八個季度實現(xiàn)研發(fā)費用同比正增長，從美股上市至今累計研發(fā)投入已突破140億元。按照管理層的最新表態(tài)，貝殼還將在AI應(yīng)用上持續(xù)推進，那么研發(fā)費用大概率還將保持增長。

據(jù)悉，貝殼從2022年開始嘗試AI在房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用，到如今貝殼將大數(shù)據(jù)與AI深度融入居住服務(wù)場景，從房源管理、客戶匹配到交易流程優(yōu)化，AI應(yīng)用已滲透至公司全業(yè)務(wù)鏈條。加大AI研發(fā)投入，貝殼讓科技融入各個業(yè)務(wù)場景并且取得明顯的服務(wù)效能提升，構(gòu)建起了技術(shù)與服務(wù)的雙重護城河。

例如，在房產(chǎn)交易領(lǐng)域，截至今年三季度末，經(jīng)紀(jì)人AI助手“來客”已覆蓋41.4萬經(jīng)紀(jì)人，其AI選房、智能總結(jié)與聊天助理功能，有效提升了客戶委托及維護轉(zhuǎn)化率。AI智能助手“好客”識別高質(zhì)量商機，識別比例雖僅占平臺總商機的個位數(shù)，卻貢獻了超50%的成交量。

針對傳統(tǒng)家裝設(shè)計流程效率低、方案修改成本高、業(yè)主需求表達不具象等問題，貝殼推出“AI設(shè)牛”等工具，利用AIGC技術(shù)與自研“夢想家”大模型，通過拍照生圖、戶型生圖等功能快速生成裝修效果圖。這極大提升了消費者體驗和服務(wù)者效率，有效推動家裝行業(yè)向智能化、個性化方向發(fā)展。

整體而言，在這輪技術(shù)變革中，貝殼通過AI重構(gòu)作業(yè)流程和釋放組織效能，推動公司從依賴規(guī)模擴張，轉(zhuǎn)向以“效率驅(qū)動增長”的新路徑。

租賃業(yè)務(wù)回報凸顯

今年三季報表明，以AI為主的長期研發(fā)投入已轉(zhuǎn)化為實在的經(jīng)營成效，其中租賃服務(wù)業(yè)務(wù)是技術(shù)落地最徹底、成效最顯著的板塊。

2025年前三季度，公司房屋租賃服務(wù)業(yè)務(wù)實現(xiàn)收入164.89億元，占總收入的比重達到22.78%，已經(jīng)超過2024年全年的143.34億元。第三季度，貝殼房屋租賃業(yè)務(wù)收入達57億元，同比增長45.3%，在城市層面實現(xiàn)扣除總部費用前的盈利，貢獻利潤率同比提升4.3個百分點至8.7%，貢獻利潤占毛利的比例創(chuàng)歷史新高，實際貢獻超過1億元的利潤。

而拉長時間來看，從2020年美股上市至今，貝殼的收入在“一體三翼”的戰(zhàn)略指引下發(fā)生了明顯的結(jié)構(gòu)變化：其中房產(chǎn)交易服務(wù)仍然穩(wěn)固基本盤，而家裝家居、租賃服務(wù)等共同構(gòu)成了驅(qū)動公司長期發(fā)展的雙輪引擎，其中租賃服務(wù)業(yè)務(wù)迅速起量、持續(xù)擴大，已經(jīng)成為公司利潤新的造血點。

長期以來，租賃行業(yè)長期面臨“信息不透明、服務(wù)不標(biāo)準(zhǔn)、效率低下” 等痛點：業(yè)主擔(dān)心租金不穩(wěn)定、房屋受損，租客困擾于虛假房源、服務(wù)滯后，服務(wù)者則受制于效率低下、收入波動。

而貝殼交出的業(yè)績答卷表明，通過AI技術(shù)構(gòu)建的全鏈路數(shù)字化系統(tǒng)，將服務(wù)品質(zhì)和資產(chǎn)運營效率打造成了貝殼惠居的核心競爭力。

具體來看，在房屋租賃服務(wù)方面，貝殼嘗試通過AI能力重構(gòu)業(yè)務(wù)流程及運營鏈路。在收房、招租、房屋管理和庫存管理等業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，探索由平臺AI主導(dǎo)的策略升級與運營輔助，實現(xiàn)試點區(qū)域人效、招租去化率提升。并在客戶服務(wù)端搭建智能服務(wù)體系，由AI助手為業(yè)主和租戶提供線上全天候服務(wù)，反應(yīng)及時、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，客戶需求線上解決率高，客戶體驗改善。

例如，今年7月貝殼惠居推出的HQI（Housing Quality Index）房源品質(zhì)分，基于AI模型、貝殼房源與用戶需求大數(shù)據(jù)打造，建立了租賃房源品質(zhì)的量化識別與評估體系，從數(shù)據(jù)上明晰“好房子”標(biāo)準(zhǔn)。

值得關(guān)注的是，AI的價值在租賃業(yè)務(wù)中已經(jīng)兌現(xiàn)。租賃業(yè)務(wù)已實現(xiàn)業(yè)務(wù)全流程智能運營，如在收房端，AI實現(xiàn)人店盤的網(wǎng)格化高效匹配，并主導(dǎo)定價、洽談、審核等流程，收房人效提升13%；在出房端，實現(xiàn)AI智能托管和精準(zhǔn)營銷去化，年節(jié)省成本過億。第三季度，資管經(jīng)理月人均在管房源超過130套，去年同期為超90套。

在服務(wù)鏈的生態(tài)共建上，則通過“六芒星”分工體系（資管經(jīng)理、租務(wù)管家等六大角色協(xié)同）提升服務(wù)效率，并計劃通過平臺開放引入更多合作伙伴。

正如貝殼高級副總裁、貝殼惠居CEO王擁群所說，“大租賃時代的核心是‘讓租住成為一種生活方式’。貝殼惠居的目標(biāo)不是‘獨善其身’，而是與行業(yè)共建生態(tài)，通過模式創(chuàng)新、服務(wù)延伸與生態(tài)構(gòu)建，實現(xiàn)從單純交易向綜合服務(wù)的轉(zhuǎn)型。”

貝殼租賃業(yè)務(wù)以AI筑基，堅持服務(wù)+效率的創(chuàng)新實踐證明，當(dāng)行業(yè)從“交易驅(qū)動”轉(zhuǎn)向“服務(wù)驅(qū)動”，貝殼探索出的不僅是一套可復(fù)制的商業(yè)模式，更是作為引領(lǐng)者帶動行業(yè)內(nèi)進行更深層更系統(tǒng)的生態(tài)變革。貝殼正在重新定義“好房子、好房東、好服務(wù)”的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

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