2026年2月，北京市發布2026年第一批城市更新計劃項目清單，首批項目共計1321個，計劃投資1049.5億元。這一數字背后，是城市更新已從零星個案走向系統推進的國家戰略。作為全國首個減量發展的超大城市，北京正通過存量空間的精細化重塑，探索一條從“大拆大建”到“有機更新”的轉型之路。

從故宮周邊的申請式退租，到西城區白塔寺歷史風貌保護區的保護更新；從昌平回天地區首開LONG街的華麗轉身，到大柵欄觀音寺片區的“共生街區”實踐——北京的城市更新已呈現出多點開花、類型多元的鮮明特征。老城保護在“繡花功夫”中留住鄉愁，產業升級在功能置換中激發動能，商圈活化在持續運營中煥發新生，片區整治在系統思維中重塑價值。這些不同的更新路徑，共同織就這座城市“逆生長”的圖景。

老城保護：讓歷史與現代“共生”

在北京的城市更新版圖中，歷史風貌保護始終是最具挑戰性的課題。位于大柵欄觀音寺片區的姚江胡同，給出了一個令人驚喜的答案。

這里曾經道路破損、雜物堆積，“一下雨，院里能‘劃船’”是老街坊們的無奈調侃。改造團隊沒有選擇大拆大建，而是以“繡花功夫”引入“雨污水雙層同位”等三項專利技術，像修復古陶瓷一樣對地下管網進行毫厘不差的改造，徹底解決了困擾居民多年的積水問題。

更值得關注的是這里提出的“共生街區”理念。騰退出的空間，一部分用于補充停車、健身等公共配套設施，另一部分則引入人才公寓、設計師工作室、社區咖啡館等年輕業態。如今漫步片區，胡同肌理依舊，老樹仍在，但街角多了口袋花園，墻面添了藝術彩繪。“共生不是簡單地把人搬走再招商，而是讓留下的居民和引入的新業態形成一個生態圈。” 項目負責人這樣詮釋。2025年4月，該項目入選住建部《城市更新典型案例集（第二批）》，為老城更新提供了生動范本。

產業升級：鼎好DH3從“電子賣場”到科創生態平臺的跨越

視線轉向海淀中關村。鼎好DH3的“榫卯”外立面在陽光下折射出科技感的光影。這里曾是“中關村黃金三角”之一的鼎好電子商城，日均客流最高峰達8.5萬人。但喧囂背后，是傳統電子賣場業態的式微。

2019年，鼎好啟動改造，目標明確：從電子賣場轉型為國際科創生態交互平臺。這不僅是物理空間的升級，更是產業邏輯的重構。日本日建公司以“榫卯”理念設計外立面，實現雙面采光；50米挑高的“生態沐光中庭”取代了曾經的攤位迷宮；近1000個智慧停車位、VAV空調系統、PM2.5新風過濾……硬件全面對標5A甲級寫字樓。

更關鍵的是運營模式的質變。2024年，鼎好推出寫字樓配套商業“鼎好THE HUB”，運營面積近2萬平方米，A座聚焦時尚快餐與生活配套，B座則圍繞網紅餐飲、科技體驗、數碼3C，營造24小時品質消費氛圍。項目構建的“鼎好創新生態運營體系”，整合了全球科創路演中心、空中花園、AGI創新空間等載體，“周周有活動，月月有主題”成為常態。

如今，創新工場、米哈游、深勢科技、意法半導體等企業已入駐。項目獲評“北京城市更新最佳實踐”，并斬獲LEED和WELL金級雙認證。從賣電腦到賣服務、賣生態，鼎好DH3的蛻變，折射出中關村從“中國硅谷”向“全球創新樞紐”的躍升。

片區激活：京東MALL周邊煥新，一個項目帶動一片區域

沿著南中軸路向南，南三環邊上的京東MALL正在成為區域新地標。但故事的主角不只是這座3C家電賣場本身，而是圍繞它的系統性環境提升。

2025年，豐臺區啟動南中軸科技文化區整治提升項目（一期），實施面積達37325.47平方米，涵蓋南中軸未來公園、數智未來廣場、御道秋行公園、豐臺圖書館周邊、南中軸國際文化科技園市政路沿線，以及京東MALL南三環店周邊區域。項目通過聚集高科技產業園、居住生活商圈、重要交通樞紐等重要節點，盤活騰退空間和閑置低效用地，加強騰退還綠、疏解建綠。

截至目前，該項目的園林綠化工程已簽訂施工合同，計劃2026年5月底前基本完工。近2.9萬平方米的綠化面積，將京東MALL周邊串聯成連續的綠色開放空間，形成南中軸“門戶界面”。

視線轉向項目本身。作為目前全國規模最大的京東MALL，這座位于南三環的商業空間正在重新定義線下商業的價值。項目建筑面積達7.8萬平方米，匯聚全球超200個品牌、可售商品超過20萬種，涵蓋家電、家居家裝、3C數碼、休閑娛樂、運動戶外、餐飲等多重業態。自2025年5月開業以來，已成為南城一站式文化潮購新地標。

京東MALL的價值不止于規模。它依托京東“鏈網融合”優勢，在設計和業態組合上充分契合南中軸地區的“文化價值”“產業價值”和“門戶價值”，打造出“科技+文化+體驗”的創新融合新業態。項目通過沉浸式主題場景體驗區、電競娛樂體驗區及咖啡文化體驗區等場景化空間，采用線上線下融合的購物模式，讓消費者在真實互動中感受科技魅力。2025年底，宇樹科技全國首家線下店落戶于此，2026年春節期間，店內人形機器人同步演繹春晚武術動作，吸引眾多游客駐足互動。這種“科技落地商業”的標桿場景，讓京東MALL成為前沿科技觸達大眾的窗口。

這一案例的特殊價值在于：它不再是一個單體建筑的改造，而是以重點項目為錨點，帶動整個片區的品質躍升。當消費者走出京東MALL，迎面是煥然一新的城市公園和步行體系，商業空間與公共空間的邊界被打破，消費體驗被重新定義。內外兼修的更新邏輯，讓一個商業項目的煥新，最終生長為一片區域的復興。從昔日的批發市場低效樓宇，到今日的“一站式科技文化潮流商業綜合體”，京東MALL的蛻變，正是北京城市更新“讓存量空間煥發新生”的生動注腳。

商圈煥新：悠唐購物中心“邊經營邊改造”的持續進化

東二環朝陽門外大街，悠唐購物中心已經在這里佇立了17年。2023年初，項目確立“U氧慢活城市社交場”的全新定位，開啟了一場持續近三年的漸進式煥新。

改造最難的部分在于：如何在不中斷運營的前提下實現升級？悠唐的策略是“微更新”與“片區式組團調整”。東門公區改造后，不僅增加了可出租面積，平均租金單價也實現顯著提升；地下一層的“U-YOUNG食集”與“U-POWER食集”，一站式滿足從商務簡餐到夜間社交的全時段需求，新增店鋪率高達60%。

品牌層面，悠唐引入了“本來BENLAI”北京首店、西町村屋首個列車主題概念店，并將原有的H&M和優衣庫升級為最新形象店和全品類店。三層則全面調整為“U-BABY‘S TIME”親子主題區，形成一站式家庭消費目的地。

2025年，悠唐東廣場的巨型3D大屏點亮，與朝陽區“朝外大街片區整體更新”規劃同頻共振，成為提升商圈現代感的視覺燈塔。正如業內評價：“不讓改造打斷城市的煙火氣，讓升級與消費者的日常生活同步演進”——這或許正是城市更新的最高境界。

更新的本質：讓城市更有生命力

縱觀北京的更新圖景，形態各異卻內核相通。正如全國人大代表、北京市建筑設計研究院總建筑師吳晨所言：“隨著高質量發展需求的增加，城市更新的作用越來越重要，應該從物質空間的更新和基礎設施的改善逐漸聚焦在經濟發展的維度上。”他提出以“旗艦項目”為牽引，打造開放、活力、可持續的高質量發展新格局。

鼎好DH3是功能置換型更新的代表，通過徹底改變建筑用途和產業定位，實現從低效業態向高精尖產業的躍遷；京東MALL周邊整治是環境撬動型更新，以公共空間品質提升帶動區域價值重塑；悠唐購物中心則是運營驅動型更新，通過持續的業態調改和場景迭代，讓存量資產煥發新生。而大柵欄的“共生街區”、昌平的超極合生匯、上地街道的社區微花園——每一個項目，都在回應同一個命題：如何讓存量空間更好地服務于人的需求。

站在2026年春天回望，北京的城市更新已走過探索期，進入系統化、常態化推進的新階段，而這些地標建筑的故事告訴我們：更新的本質，不是推倒重來，而是讓城市在時間的沉淀中，生長出更強大的生命力。

而這，正是每一個生活在這座城市的人，最深切的期待。

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