新大正（002968）預計2021年實現營收20.9-21.0億元，同比增長58.5%-59.3%，歸母凈利潤1.64-1.68億元，同比增長25.0%-28.0%，扣非后凈利潤1.49-1.53億元，同比增長31.0%-34.5%。

外拓高歌猛進助力營收大幅增長。公司公告營收增長中樞為58.9%，實現大幅增長，主要系市場拓展、并購帶來的項目落地以及延伸服務及增值服務的持續提升。2021年新拓展項目中標總金額約17億元，飽和年化合同收入金額約8億元，較2020年增長約74%。從外拓金額來看，我們預計營收增速將繼續保持較快增長。

全國化布局加快，增值服務有所突破。公司新拓展項目重慶以外區域市場的拓展量占比約80%，全國化拓展能力得到市場檢驗，在保持高速拓展的同時，公司項目續約率保持在94%的高位，客戶黏性較高保障業績的可持續性。此外，公司延伸及增值服務實現營業收入約1.5億元，持續提升服務價值。

擴張期帶來較高當期支出，但有助于夯實長期競爭力。公司業績增長不及收入，主要原因是外地市場拓展初期投入和新進項目增加帶來的前置支出;重慶地區社保優惠政策逐步到期提高了人工成本;股權激勵攤銷的費用等。按照扣非口徑公司盈利增速中樞為32.8%，若剔除股價激勵費用影響則實現歸母凈利潤增速中樞37.6%。我們認為，作為獨立第三方物業公司，在擴張期承受盈利壓力的陣痛是必然的，隨著規模效應、管理效能的提升，公司的長期競爭力將進一步提升。

考慮到公司擴張階段的支出以及股權激勵費用攤銷帶來的階段性高費用率，我們調整公司2021-2023年EPS預測為1.02/1.63/2.43元(原預測為1.10/1.66/2.46元)，可比公司2022年估值24X。綜合考慮公司業績增速以及在機構物業賽道的競爭優勢，對應2022年PE為30X，維持買入評級，調整目標價至48.81元(原目標價48.26元)。

風險提示：疫情影響竣工交付節奏。外拓市場的不確定性。福利保障政策的不確定性。

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